Nye krav til oplysningspligten ved salg af andelsboliger

Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har den 16.12.2013 vedtaget en bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger (Bkg. nr. 1539 af 16.12.2013). Hensigten med denne bekendtgørelse er, at give erhververe af andelsboliger flere og bedre oplysninger til brug ved afgørelse af, hvorvidt en andelsboligforening er sund i økonomisk henseende, således at det kan tilrådes at erhverve en andel i foreningen.

Bekendtgørelsen, der trådte i kraft den 01.01.2014, opregner en række dokumenter, som skal foreligge ved overdragelse af en andel. Disse dokumenter skal foreligge ved fremtidige overdragelser, på det tidspunkt, hvor der foreligger et godkendt regnskab i foreninger vedrørende det regnskabsår der begyndte den 01.01.2013 eller senere. Dette indebærer, at bekendtgørelsen vil finde anvendelse på overdragelse af andele allerede i dette forår, i de foreninger der har kalenderåret som regnskabsår.

De dokumenter der i fremtiden skal foreligge ved en andelsoverdragelse, er følgende;

1) Et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter.

2) Andelsboligforeningens seneste årsregnskab og budget.

3) Et referat fra andelsboligforeningens senest afholdte ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære generalforsamlinger.

4) Vedligeholdelsesplan, såfremt en sådan er udarbejdet. Sker udlevering i papirform, kan udlevering begrænses til vedligeholdelsesplanens konklusioner, såfremt de er dækkende for planens indhold.

5) Den senest udarbejdede energimærkning for ejendommen i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger.

6) Nøgleoplysninger om andelsboligforeningen, jf. bilag 1.

7) Nøgleoplysninger om den aktuelle andelsbolig til salg, herunder en opstilling af hvorledes prisen beregnes, med specifikation af prisen for andelen, udførte forbedringer og inventar, jf. bilag 2.

8) En erklæring fra andelsboligforeningen, hvis der er sket væsentlige ændringer i nøgleoplysningerne siden senest godkendte regnskab eller seneste nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen, jf. bilag 3.

For de fleste rådgivere der beskæftiger sig med andelsoverdragelser, er det ikke noget nyt, at påse, at de under pkt. 1-5 anførte dokumenter foreligger forud for en andelsoverdragelse. De under pkt. 6-8 anførte nøgleoplysninger er imidlertid helt nye dokumenter der skal foreligge / krav der skal være opfyldt ved andelsoverdragelser. Hensigten med at disse nøgleoplysninger skal foreligge – dvs. at give køber mulighed for at bedømme foreningens økonomiske forhold og sørge for at sælger og foreningen afgiver alle oplysninger – er god og fornuftig, idet der foreligger mange sager om andelskøb i nødlidende foreninger med f.eks. renteswap-aftaler, som har ødelagt købernes økonomi i mange år og påført sælgere retssager.

Men ”kæden hopper af”, når man studerer de bilag 1 -3 til bekendtgørelsen, som ministeriet har udarbejdet og som skal anvendes ved indberetning af nøgleoplysningerne til ministeriets ”internetbaserede nøgleoplysningssystem”, – der i øvrigt endnu ikke er etableret og som burde være klar til at modtage indberetning af nøgleoplysninger allerede i denne måned (februar 2014). Disse bilag er så komplicerede og omfangsrige, at de vil vildlede og ikke vejlede enhver køber af en andel. Selv for kyndige rådgivere i andelsboligforeningsforhold forekommer disse bilag unødvendigt komplicerede og uforståelige. Hertil kommer, at der må formodes at være et ansvar for foreningen og sælger knyttet til evt. fejlagtige oplysninger i bilagene ……. og fejl ved indberetning af oplysningerne vil ikke kunne undgås. Det forhold bør få enhver forenings bestyrelse til at ”ryste på hånden”, ikke i forhold til ministeriet, med i forhold til potentielle købere af en andel i foreningen.

Bekendtgørelse vil uvilkårligt medføre en diskussion mellem foreningen og dennes administrator om, hvorvidt indberetning af nøgleoplysninger er indeholdt i det aftalte årlige administrationshonorar eller om honoraret nu skal forhøjes. Der er nok ingen tvivl om, hvad administrator mener om dette.

For de små andelsboligforeninger som er selvadministrerende, enten fordi de har valgt dette, ikke har råd til en administrator eller fordi de er uinteressante for administratorer, vil de nye krav påføre foreningen en udgift til sagkyndig bistand ved indberetning af nøgleoplysningerne, både ved første indberetning og ved de efterfølgende årlige indberetninger, idet der næppe vil være nogen bestyrelsesmedlemmer der tør binde an med at selv at sørge for indberetningen, når de har studeret indberetningsbilagene.

Helt galt går det når man studerer bilag 3 som skal anvendes, hvis der sker ”væsentlige ændringer” i nøgleoplysningerne. Der er i bekendtgørelsen ingen hjælp at hente med hensyn til, hvornår der foreligger væsentlige ændringer i nøgleoplysningerne og foreningen må derfor konstant leve med risikoen for at blive mødt med krav / påstande fra købere om, at der ikke er foretaget indberetning af de forhold som en andelskøber tilfældigvis mener, er væsentlige ændringer.

På erhvervsstyrelsens hjemmeside er der i år 2010 bekendtgjort en vejledning om aflæggelse af åreregnskaber for andelsboligforeninger der følger årsregnskabsloven. Denne vejledning bærer på hjemmesiden overskriften ”Sådan laver du et gennemskueligt regnskab for din andelsboligforening”…. og det vil faktisk være tilfældet, hvis vejledningen følges. Denne vejledning indeholder stort set alle de oplysninger der nu skal indberettes som nøgleoplysninger og det er derfor uforståeligt, hvorfor der ifølge den nye bekendtgørelse skal foretages indberetning af de helt samme oplysninger som fremgår af foreningens åreregnskab, blot på et særligt og noget uhensigtsmæssigt bilag.

Det vil sandsynligvis i fremtiden være administrator der hovedsageligt vil stå for indberetning af nøgleoplysninger. Man kan spørge om dette er ideelt, idet det jo også er administrator der ofte opstiller foreningens årsregnskab og / eller afgiver det nødvendige regnskabsoplysninger og materiale til foreningens revisor, ligesom det ofte er administrator der berigtiger overdragelsen for både sælger og køber. Køber af en andel bør nu få en ekstra grund til og et ekstra arbejde ved, at skulle kontrollere, at de indberettede nøgleoplysningerne er i overensstemmelse med oplysningerne i årsregnskabet, idet en køber ikke bør lade stå til, når administrator har så mange kasketter at holde styr på.

Den nye bekendtgørelse indeholder andre uforståelige bestemmelser som f.eks. bestemmelsen om, at foreningen (i praksis bestyrelsen, med mindre der indgået aftale med en sagkyndig) skal afgive

nøgleoplysningerne senest 10 arbejdsdage efter at sælger har, afgiver meddelelse til foreningen om, at sælger agter at sælge sin andel. Det er som om lovgiver ikke har tænkt på, at bestyrelsen i foreningerne udgøres af helt almindelige mennesker med et dagligt arbejde, som ulønnet ofre deres fritid på foreningsarbejdet.

Hensigten med den nye bekendtgørelse var sikkert god, men resultatet er pauvert og det er nu blevet mere kompliceret og forvirrende for købere at bedømme en forenings økonomiske forhold og en god del vanskeligere at berigtige en andelsoverdragelse.

Cand.jur. Ole Hjelt, oh@juristhuset.dk
Juristhuset – Advokater og erhvervsjurister

Hundeopdrættere i panik

Højesterets dom af 25/9-14 er ikke så indgribende som mange opdrættere måske tror og der er, langt henad vejen, ikke tale om ændringer i den hidtil gældende retspraksis.  Dommen åbner for at vi mangler at se afgrænsningen af, hvad der skal til for at overtrædelse af "dyrlæge-klausuler" kan føre til et andet resultat end i denne dom.

Læs mere om dommen her: Bastian-dommen

Vi søger advokater

Flyt  din advokatforretning til kontorerne i Hellerup og indgå i Juristhusets kontorfælleskab, med alle de fordele det indebærer. Vi glæder os til at høre fra dig og få en uforpligtende snak om mulighederne.
Se mere her

Pas på! Du mister penge

Med den nye Forældelseslov er hovedreglen nu at fordringer forældes på 3 år.  Det er vores erfaring at mange ikke får fulgt op på de krav (fakturaer, erstatningskrav etc.) de har i tide.  Ofte får de lov at ligge hen og der bliver måske sendt et rykkerbrev en gang imellem, men uret tikker stille og roligt hen imod at kravet efter 3 år er fortabt.   Læs mere her...